WANN MUSS EIN BAUANTRAG GESTELLT WERDEN?

Aufgrund vieler Anfragen von Bürgern und Unsicherheiten zur rechtlichen Beurteilung von Bauvorhaben hat die Bauaufsichtsbehörde des Rheingau-Taunus-Kreises die folgenden Erläuterungen zu diesem Thema herausgegeben.

Die Hessische Bauordnung unterteilt die Bauvorhaben in

  • genehmigungsfreie Bauvorhaben und
  • genehmigungsbedürftige Bauvorhaben

Genehmigungsfreie Bauvorhaben

Dies sind Bauvorhaben, für die keine Baugenehmigung benötigt wird. Diese unterteilen sich in baugenehmigungsfreie Vorhaben und baugenehmigungsfreie Vorhaben in beplanten Bereichen (Genehmigungsfreistellung)

Baugenehmigungsfreie Bauvorhaben § 63 HBO

Sämtliche baugenehmigungsfreie Bauvorhaben sind in der Anlage 2 zur HBO aufgeführt. Hierbei handelt es sich z.B. um Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis zu 30 m³ Bruttorauminhalt, Garagen bis zu 50 m² Bruttogrundfläche (sofern diese die erforderliche Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze einhalten oder an dieser zulässig sind), Einfriedungen bis 2,00 m Höhe, usw. Allerdings unterliegen einige der in der Anlage 2 aufgeführten Bauvorhaben einem Freistellungsvorbehalt. Das bedeutet, dass deren Errichtung entweder der zuständigen Stadt/Gemeinde angezeigt werden muss, oder die Beteiligung eines/einer Bauvorlagenberechtigten oder Nachweisberechtigten oder Sachverständigen für Energieerzeugungsanlagen oder die Beauftragung einer Fachfirma erforderlich ist. Einzelheiten sind in der Anlage 2 zur HBO zu entnehmen. Im Zweifelsfall empfehlen wir die Hinzuziehung eines Entwurfsverfassers/einer Entwurfsverfasserin, denn die ungenehmigte Errichtung einer baulichen Anlage stellt einen Ordnungswidrigkeitstatbestand dar. Unwissenheit schützt hierbei nicht vor Strafe und Rückbau der Maßnahme. Darüber hinaus ist die Bauherrschaft auch bei der Errichtung baugenehmigungsfreier Bauvorhaben verpflichtet, alle bestehenden Anforderungen der HBO und anderer Vorschriften einzuhalten.

Beachten Sie bitte die folgenden wichtigen Hinweise:
Die Baugenehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffenlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden (§ 62 (2) HBO).
Wer genehmigungsfrei baut, ist selbst verantwortlich, dass alle für das Bauvorhaben geltenden Vorschriften, z. B. die gesetzlichen Abstandsflächen, die anerkannten Regeln der Technik usw. eingehalten werden. Dies gilt auch für privatrechtliche Vorschriften, z.B. das Nachbarrechtsgesetz.
Obwohl kein Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist, können andere Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich werden. Beispielsweise können denkmalrechtliche oder naturschutzrechtliche Belange berührt werden. Dann sind von den zuständigen Behörden Genehmigungen einzuholen.
Aus oben genannten Gründen können auch genehmigungsfreie Vorhaben unzulässig sein.



Baugenehmigungsfreie Vorhaben im beplanten Bereich (Genehmigungsfreistellung § 64 HBO)
Darunter fallen alle Bauvorhaben, die keine Sonderbauten oder Abbrüche sind.

Allerdings unterliegen die obigen Bauvorhaben nur unter folgenden Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung

  • Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes (§ 30 (1 und 2) oder § 12 BauGB)
  • Es sind keine Ausnahmen, Befreiungen oder Abweichungen nach § 73 HBO vom Planungsrecht erforderlich
  • Die Anforderungen nach § 64 (2) HBO werden nicht überschritten
  • Die Erschließung ist gesichert
  • Die Gemeinde/Stadt fordert innerhalb eines Monats kein Baugenehmigungsverfahren oder beantragt keine vorläufige Untersagung

Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft die erforderlichen Bauvorlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen und kann eine schriftliche Fertigung der Unterlagen zusätzlich auch der Gemeinde vorlegen. Mit dem Bauvorhaben darf begonnen werden, wenn die Gemeinde/Stadt innerhalb eines Monats, nachdem die Bauvorlagen bei Ihr eingegangen sind, gegenüber der Bauaufsichtsbehörde

  1. nicht die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahren fordert,
  2. voran den Verzicht hierauf mitteilt oder
  3. keine Untersagung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches bei der Bauaufsichtsbehörde beantragen.

Der Baubeginn, die Fertigstellung des Rohbaus und die Fertigstellung des Bauvorhabens sind wie bei den genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Die jeweils erforderlichen Bescheinigungen sind der Bauaufsichtsbehörde mit der Anzeige zuzusenden. Soll das Bauvorhaben vor der abschließenden Fertigstellung in Benutzung genommen werden, ist dies bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen.
Auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren ist die Bauherrschaft selbst dafür verantwortlich, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften bei der Bauausführung beachtet werden. Etwaige andere erforderliche Genehmigungen hat die Bauherrschaft selbst einzuholen.

Baugenehmigungsverfahren

Die Baugenehmigungsverfahren untergliedern sich in das

  • vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (nach § 65 HBO) und das
  • "normale" Baugenehmigungsverfahren (nach § 66 HBO)

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist das sogenannte Regelverfahren. Alle Bauvorhaben, die nicht der Genehmigungsfreistellung unterliegen oder baugenehmigungsfrei sind, sind im vereinfachten Genehmigungsverfahren zu prüfen, es sei denn, für sie ist das Genehmigungsverfahren nach § 58 HBO vorgeschrieben.
Im vereinfachten Genehmigungsverfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde lediglich die Zulässigkeit nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und aufgrund des Baugesetzbuches, Abweichungen nach den Vorschriften der HBO oder nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, soweit diese im Baugenehmigungsverfahren mit zu prüfen sind.
Nicht geprüft wird (es kann aber) die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Die Bauherrschaft trägt die Verantwortung für die Einhaltung dieser Vorschriften bei der Bauausführung. Etwaige andere erforderliche Genehmigungen, die im Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft werden, hat die Bauherrschaft selbst einzuholen.

Im sogenannten "normalen" Baugenehmigungsverfahren nach § 66 HBO prüft die Bauaufsichtsbehörde "in vollem Umfang", also auch die bauordnungsrechtlichen Anforderungen.
Dieses Genehmigungsverfahren ist vorgeschrieben bei Sonderbauten im Sinne von § 2 (9) HBO (z.B. Hochhäuser, Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Schulen, größere Schank- und Speisewirtschaften) und den Abbruch von Gebäuden über 300 m³ umbauten Raum oder auf Wunsch des Bauherrn.

Weitere Informationen finden Sie im Internet auf der Seite des zuständigen Ministeriums unter www.wirtschaft.hessen.de.


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